深圳楼市逆市热销下的“硬核逻辑”……

来源：深圳房地产信息网
时间：2023-06-25 22:56:42

近一周（6月10日—6月16日），据深圳住建局官方显示，深圳二手住宅成交698套，新房住宅成交678套。

(资料图)

01.

新房成交数据分析

近一周，楼市终于迎来了万众瞩目的海德园。套均总价1000万起。不出所料，全部售罄，是上半年深圳楼市为数不多的高光时刻。

而南山蛇口晗山悦海，昨天开盘销售8亿，去化52%，销售约50套左右的样子，可以说捂盘三年捂了个寂寞！

而一向不被看好的龙华，深业颐樾府、安宏基天耀府、龙岸君粼齐入市反而意外吸引了近600多人买单。在同期西部多盘吹风/入市下，还能取得这个成绩，可以说宇宙中心龙华还是有一定竞争力。

当然，新房市场最令人意外的，还是丹华公馆的热销。据开发商数据，近一周累计成交了106套。最大的亮点就在于380万起买入南山核心区，不占名额，还位于深中南山创新学校学区。

02.

二手房成交溢价分析

【刚需市场】

表格为部分成交数据，想获取完整的成交数据、欢迎加入我们的社群！

今年开年以来，先是官方密集出台多项政策，肯定房地产的支柱作用，接着降准和降息一系列动作，刺激刚性和改善性住房需求，救市意图十分明显，态度也很明确。

可以说，对于刚需来说，各项利好已到位，但成交迟迟不抬头，主要是市场缺乏预期，抗风险能力最差的刚需不敢轻易入市。

市场大盘整体冷淡，所剩不多的刚需购买力还被保障房和人才房分流了。

【改善市场】

侨香村近期成交活跃（如上图），而且90-91平户型价格基本稳定在1000万以上，主要是旁边网红盘海德园的引流，不少落选的转而选择周边的二手。

深高北水榭本周也成交了一套房子，88平830万成交，单价9.43万/㎡。相比此前成交的同小区户型有所下降，主要是因为实用率低+户数多。所以尽管是同个小区，因为一些弊端，成交价格还是会有影响。

【豪宅市场】

楼市冷归冷，但一点不影响豪宅的热度。

6月15日，阿里法拍的两套福田雅颂居二手豪宅正式开拍。

8座20A这套，成交总价为2596.97万，已经超过了评估价，比起拍溢价率达49.51%，不过算下来单价也只有约11.53万/㎡。

8座21A、22A这条双拼房，成交总价为4821.67万，虽未超评估价，但也比起拍价有38.48%的溢价率。

二手成交方面，豪宅市场仍然以高总价成交为主，像香域中央花园、中旅国际公馆、熙园等盘成交仍是20w+。买涨不买跌，这就是为什么深圳顶级豪宅，还是能吸引不少高净值人才买单。

当然，豪宅市场也有冷的地方，老前海（前海北）阳光棕榈园、星海名城等盘价格下跌明显，主要是受云海湾限价内卷影响。

03.

菲菲楼市观点

缺乏预期的当下，楼市的泡沫正在用一种激烈的方式挤出。

据不完全统计，过去一周深圳有10余个项目推出了“618购房优惠活动”。

在海德园日光的同时，多个楼盘打出一口价优惠，甚至有直降650万/套，直接降出一套房子，这是深圳这么多年来首次出现的现象。

而二手近一周交易量，环比增长5.3%。成交较为稳定的仍然是改善豪宅群体。

据乐有家统计，今年以来深圳总价1500万以上的高端项目成交占比持续上涨。

在全球通胀，货币贬值的大环境下，优质产品依然是富人们抵抗通胀，保值增值的首选，同时后疫情时代，大家对于高品质居住空间的追求也更高。

而缺乏抗风险能力的刚需们，则集体化为“等等党”，不是不想买，不是没钱买，但就是想等一等……

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